Nelle stime immobiliari si sente spesso parlare di metri quadrati o metri quadri commerciali, fondamentali quando si deve calcolare il valore di un immobile euro/mq. Il calcolo può riguardare singole unità immobiliari (UI), come abitazioni private o studi professionali, o un intero fabbricato, come ville, capannoni e centri commerciali.
Ma cosa sono e come si calcolano i metri quadri commerciali?
Sono il risultato dato dalla somma di tutti gli spazi che compongono la proprietà. A comporre le unità immobiliari sono infatti diversi ambienti, tra cui vani principali (cucine, soggiorni, camere, saloni), vani accessori collegati in modo diretto (corridoi, ingressi, bagni, ripostigli, soffitte), pertinenze d’uso esclusivo di servizio collegate in modo indiretto (soffitte, cantine, box, posti auto scoperti e coperti) e pertinenze ad ornamento (terrazze, balconi e giardini).
È importante segnalare che il calcolo della superficie commerciale può essere determinato con metodi diversi e che la loro applicazione varia da Comune a Comune. In genere, però, le normative a cui si fa riferimento per determinare il valore economico di un immobile in modo matematico sono due: il D.P.R. n. 138/98, allegato C, e la UNI 10750:2005 sostituita a partire dal 1° gennaio 2011 dalla UNI EN 15733/2011. In entrambe le norme i metri quadrati sono comprensivi delle murature interne ed esterne, e sono il risultato della somma di tutte le parti che compongono l’unità, che come è facile intuire non possono indistintamente avere tutte lo stesso valore.
Proviamo a semplificare il concetto con un esempio pratico.
Se la superficie dei vani principali, è calcolata al 100%, le zone di servizio non comunicanti, come le cantine, sono calcolate applicando una percentuale del 50%. Così un appartamento di 100 mq (vani principali) e una cantina di 10 mq, non ha una superficie commerciale pari a 110 mq, ma 105. Infatti poiché alla cantina è applicata la percentuale di riduzione del 50%, è valutata 5 mq e non 10 mq. È bene sottolineare che le percentuali di riduzione non sono uguali per tutti gli spazi e nella prassi comune si fa spesso riferimento a quelle indicate nel D.P.R. n.138/98.
A – Superfici coperte – comprese le murature interne ed esterne dell’unità principale
- 100% Vani principali e vani accessori a servizio (bagni, ripostigli, disimpegni, corridoi)
- 100% Scale interne calcolate una sola volta in base alla loro proiezione orizzontale
- 100% Muri esterni ed interni fino ad un massimo di 50 cm di spessore
- 50% Muri di confine di separazione con altre unità immobiliari fino ad un massimo di 25 cm
B – Superfici ponderate delle competenze esclusive a servizio indiretto delle unità
(cantine, box, garage, posti auto coperti e scoperti, soffitte)
- 50% Vani accessori comunicanti
- 25% Vani accessori non comunicanti
C – Superfici ponderate delle competenze esclusive di ornamento delle unità
- 30% fino a 25 mq poi 10% Balconi e terrazze comunicanti
- 15% fino a 25 mq poi 5% Balconi e terrazze non comunicanti
- 10% fino alla superficie dell’UI poi 2% Area scoperta